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沪对投机炒房下"猛药"：还清贷才过户 |
| www.cnfol.com 2005年04月06日 15:10 文汇报 王蔚 陈韶旭 |
上海对投机炒房下“猛药”，从今天起，本市房屋“转按揭”上下家手续停止并办，上家必须还清贷款后，才能办理产权转移，意味着“转按揭”实际已经“叫停”。这是市房地资源局昨天宣布的。
这一举措，对于利用银行“转按揭”实施
炒房的投机行为，将是重大打击。由于短线投机客，往往投入较少的房屋首付款，利用银行贷款购房，然后通过“转按揭”将贷款转给下家，抛出房屋赚取差价。而此次的新举措实施后，上家不可能再直接把按揭贷款轻松转到下家，必须先还清贷款才能办理过户，对于资金流提出了非常高的要求，炒房成本将大大增加，资金周转的周期拉长，投机客的资金链可能由此彻底断裂。这对于规范房地产市场、控制房价涨幅将起到积极作用。
市房地资源局昨天表示，为坚决抑制投机炒作，规范市场秩序，配合上海市银行同业公会《关于进一步加强个人住房贷款管理的指引》实施，对交易登记环节进行了梳理，作出了规范房屋“转按揭”交易登记程序的决定。
据了解，《上海市房地产登记条例》实施伊始，根据当时的房地产市场情况，为鼓励消费、促进流通，对有抵押贷款房屋的转让和再贷款程序、条件进行了优化，实行“上手抵押注销”、“房屋转移登记”、“下手设立抵押”三步并办，“房地产登记收件收据”(简称收件收据)作为银行放贷凭证。针对当前房地产市场的新情况，市政府6号文件已明确对办理转按揭的间隔时间进行调整，银行同业公会出台的《指引》也明确对居住不满一年的贷款房屋转让的，商业银行不再提供个人住房贷款的转按揭服务。为此，市房地资源局从今天起，严格按照《中华人民共和国担保法》《上海市房地产登记条例》的规定，办理房地产抵押登记和转移登记。
具体规定如下：
1、“上手抵押注销”和“房屋转移登记、下手设立抵押”不再并办。凡有抵押的房屋转让，卖出方(上家)应当先还清贷款，并办理房地产抵押权注销登记后，才能与买进方(下家)共同申请转移登记，办理小产证。未办妥房地产抵押权注销登记的，各房地产交易中心不再受理转移登记以及买进方新设定的借款的抵押权登记。
2、加强对注销抵押和转移登记等交易登记环节的审核。各房地产交易中心将严格按照《上海市房地产登记条例》有关办结时限的规定，办理房地产抵押权注销登记、转移登记和新的房地产抵押权设定登记手续。进一步保证房地产登记的准确性，保障买卖双方的交易安全。
3、收件收据不再作为银行放款凭证。各房地产交易中心在受理登记过程中，进一步规范收件收据的内容，在每一张收件收据上增加“本收件收据仅作为房地产登记机构收取申请人提交的申请登记文件的凭据，不能作为房地产登记证明使用”等内容。各商业银行将凭房地产交易中心颁发的《上海市房地产登记证明》发放住房贷款，从制度上降低商业银行风险，保障银行信贷资金的安全。
同时出台的有关举措
房地产权证加载密码全市推广——
为杜绝不法分子通过伪造身份证、冒充房地产权利人或伪造房地产权证等方法，实施虚假交易，骗取登记，今年一季度市房地资源局在长宁区房地采取一系列严密措施。
凡新办房地产登记的权利人(个人)，在领取权证时可以自愿申请加载密码，权证上所有权利人，均可设置个人密码，登记信息系统对密码予以保存。密码由六位阿拉伯数字组成。密码加载后还可以进行密码变更和密码挂失补办。加载密码后，再次交易登记时，需输入密码方可受理。连续三次输入错误，交易登记手续将不予受理，权利人应按“密码挂失补办”的程序重新加载密码。对于已经领取权证而希望加载密码的权利人，交易中心将于每周日予以集中补办。
催促已预告登记的购房人加快办证——
鉴于2003年5月1日起实施的《上海市房地产登记条例》中预告登记两年保护期限即将到期，市房地资源局已于4月4日发布公告，催促2003年4月30日前房地产开发企业已经办妥房屋所有权初始登记(“大产证”)、2003年4月30日前办妥相应的商品房预售合同登记备案或者预购商品房抵押登记，但至今尚未申请房地产转移登记(“小产证”)或者他项权利登记(“抵押证”)的单位和个人，于2005年4月30日前向房屋所在地的房地产交易中心提出申请。
各区县房地产交易中心将落实专人，集中力量做好政策咨询和登记受理工作，对规定时间内提出相应登记申请，并符合《上海市房地产登记条例》核准登记条件的单位和个人，确保其合法权益受到保护。
银行转按揭今起停止 投机炒房者风险骤增
本市调控房地产又出重手，上海市房地资源局今日起实施新的房地产抵押登记和转移登记办理方式，实际上停止了本市的银行转按揭业务，转移炒房者的流转风险骤增。
根据新规，现在有按揭的房屋如果要转让，必须先由卖出方还清贷款，办理抵押注销手续之后，才能与买入方共同申请。而且记者还了解到，房地部门规定，在办理注销登记之后，还有一个不得进行挂牌交易的沉默期，时间大约为20天左右。
由于手握大量按揭房产的炒房者要出手必须找到一大笔现金首先偿付贷款，这样原先由银行承担的资金风险瞬间转移到了炒房者身上，并大大限制了炒房者的规模。
据了解，房地局出台这样的政策是根据前些时候政策执行情况而有针对性制定的，目的在于给炒房者制造更多的房产流转成本和打击某些“垫款”公司。上海市银行业同业公会秘书长朱德林透露，前段时间出台的有关《指引》叫停本市一年内转按揭，但是在实际运作中，很多人还是可以做，原因就在于某些担保公司和所谓“垫款”公司在为炒房者提供资金，以使其将原先的贷款还清，再转让房产。由于没有沉默时间限制，“垫款”公司的资金马上会由后来的贷款买房人补足，风险几乎没有，炒房者通过转按揭获取巨额利润的大门仍然敞开。
朱德林认为，现在房地局的政策虽然不能从根本上吓退那些为虎作伥的“垫款”公司，但是面临巨大资金支出风险和相当长时间资金冻结的风险，他们都必须好好计算一下。从执行的效果来看，肯定会减少炒房的速度和数量，呈现出谁炒房，谁承担风险的状态。
本市某国有银行房贷部总经理也表示，新规把房产交易的时间拉长了，虽然实际上停止了转按揭，但是从操作上避免了过去转按揭所存在的道德风险，对抑制炒房、规范银行贷款将起到积极作用。
何谓转按揭
转按揭即在还款期内按揭主体的变更，包括债权人(银行)的转移和债务人(借款人)的变更。由于跨行转按揭基本停止，现在的转按揭主要是债务人的变更，即在个人住房贷款还款期内，因借款人转让已抵押给银行的抵押房产，贷款银行向购买该抵押房产的购房人(下家)发放贷款，同时，原借款人通过售房款归还贷款的业务。 |
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