今年以来，国内房地产市场开始出现调整，但除了深圳以及广东的其他地区之外，调整的广度与深度都十分有限。特别是上海及北京，除了住房销售量严重萎缩外，房地产市场的价格调整则十分有限，甚至于有人说，其调整仅是增幅的减小，实际房地产市场的价格并没有出现多少下调。尽管国内房地产市场的价格总体上调整不大，但是有人却一直在说，国内房价的调整对银行体系会造成很大的影响，因此，政府要密切关注这个问题。

　　实际上，尽管2008年中国的货币政策由稳健转变为从紧，但目前的从紧货币政策对银行信贷规模扩张限制仍然十分有限。比如，2008年1-5月人民币贷款增加21201亿元，同比多增273亿元。5月末金融机构外汇贷款余额为2739亿美元，同比增长55.39%。也就是说，在从紧的货币政策条件下，银行信贷规模不仅没有减小，反之扩张不少。特别是国内银行信贷外币的增长更是过快。即企业与银行都在通过与以往不同的方式进行银行信贷的扩张。

　　数据显示，尽管央行采取从紧的货币政策，但是整个社会流入房地产市场的资金并没有减少。那么，大量的银行信贷流入房地产，房地产企业为什么会感觉到今年的资金紧张？问题就在于2007年以来，不少房地产政策发生了根本性变化，房地产开发商用传统的方式来运行，当然会感觉今年的资金紧张。比如，新的土地政策就规定，对于一块土地，土地出让金可以分期付款，但不可以分期获得土地证，而土地证不能够获得，房地产企业当然不可做预售；另外，住房建筑要在封顶之后才能预售；住房预售款要预缴收入所得税等等。这些规定表明，房地产开发企业资金运行环境发生了很大变化，这自然也会增加房地产开发企业的资金压力。

　　银行可承受目前楼市调整

　　现在我们要看的是，在目前的情况下，究竟房地产市场对国内银行体系的风险有多高？也就是说，如果房地产市场价格真正地下调，对国内银行体系有多大的风险？这里可从三个方面来分析，一就是住房抵押物的风险；二是房地产开发商银行信贷的风险；三是个人住房按揭贷款的风险。

　　可以说，如果房价向下调整不仅会导致住房抵押物的价值下跌，也会导致土地价格的下降而放大银行信贷的风险。因为，就目前的情况来看，房地产开发贷款主流是土地抵押贷款。而土地价格迅速下降，必然会让土地抵押物价值下跌。这不仅把银行信贷风险完全暴露出来，也会把银行信贷风险无限放大。比如，如果一块土地在高位时评估市值为1亿元，银行风险定价为60%，这样，房地产开发商就能够从银行获得贷款6000万元。但是当土地的价格下跌50%时，这块土地的抵押价值只是5000万元。这时银行信贷的风险就完全暴露出来。这既是房地产开发商把银行捆绑在一起的理由所在，也是目前一些国内商业银行开始减少房地产开发贷款的原因。

　　对于住房抵押贷款，目前是国内银行体系面临风险较高的一部分。如果以3月底人民币贷款余额27万亿元计算，住房作为抵押物的贷款所占比重为50%，那么就有13万亿元以上的贷款处于房价下降的风险中。但是，这部分住房抵押贷款，如果是在2007年以前的抵押贷款，那么其风险会低一些，风险高的只是在2007年以后的，这部分抵押贷款估计在一万亿左右(即2007年银行信贷增加额，减去2007年个人住房按揭贷款)。所以，处于高风险的住房抵押物贷款中，所占整个贷款的比重只是1万亿元左右。

　　二是房地产开发商的银行贷款。从央行2008年一季度货币政策报告来看，到2008年3月底，全国商业银行人民币贷款余额为27.4万亿元，商业性房地产贷款余额5.01万亿元(占整个国内银行体系贷款总额的17%)，其中房地产开发贷款余额1.8万亿元(占整个国内银行体系贷款总额的6%左右)，个人住房按揭贷款余额为3.13万亿(占整个国内银行体系贷款总额的11%左右)。也就是说，到3月底，房地产开发贷款余额只有1.8万亿元，占银行体系贷款余额的比重不是想象的那样高。

　　三是来看个人住房按揭贷款风险。从央行2008年一季度货币政策执行报告来看，到2008年3月底，个人住房按揭贷款余额为3.13万亿(占整个国内银行体系贷款总额的11%左右)。也就是说，如果最为极端的情况出现，即假定到2008年一季度末，所有个人按揭贷款都为不良贷款，那么整个国内银行体系不良率也只是增加11%，它对国内银行体系不会造成多少影响(国内银行体系不良率最高时曾为40%)。但这是根本就不可能发生的事情。

　　还有，对于国内个人住房按揭贷款来说，不良率的高低还与国内房价上涨幅度有关。房价上涨幅度越大，那么在房价下跌时，个人住房按揭贷款所面临的风险就越高。比如，从整体上来说，国内房价上涨最快一年是2007年。而2006年个人住房按揭贷款余额2.27万亿元，2007年个人住房按揭贷款余额是3万亿元左右，新增加8686亿元，2008年一季度，个人住房按揭贷款增加1233亿元。在这里，个人住房按揭贷款风险较高是这新增加的1万多亿，其中个人还款1600亿元。也就是说，个人住房按揭贷款风险较高贷款也只是8000亿元左右，而这8600亿元贷款占整个银行体系贷款总额不足3%。也就是说，2006年以前个人住房按揭贷款，由于那个时候房价水平低，国内整体房价水平要降低到2006年底以前的水平还有不少距离，更何况有30%按揭贷款首付。因此，就目前的情况来说，这些个人住房按揭贷款风险不会太高。

　　从以上当前国内房地产市场发展形势及对国内银行体系的风险现状来看，房价下跌对国内银行体系会有影响，但并不是想象的那样大。更不是有人所说的，房价下跌会让国内银行业先死。因为，中国银行体系的住房贷款既没有发达国家那种所占贷款比重过高，也没有住房按揭贷款的证券化与衍生品化。同时，由于中国是一个巨大经济体，而房地产的不动性，从而使国内各地方的房地产市场泡沫并不是一样的，有些地方大，有些地方小。而房地产市场泡沫的不均衡也是消化房地产市场泡沫的重要因素。

　　还有，既然房地产市场的价格对国内金融风险的影响不是想象那样高，那么房地产市场的价格调整也就是不太担心的事情。但何况，就目前的情况来说，不仅房地产市场本身要求房地产市场价格向下调整，而且从整个当前的环境来看，有几个方面为房地产市场价格向下调整创造了条件。一是这些房地产市场价格调整基本是政府房地产政策改变的结果。而且这种以民生为主导的房地产市场政策，在一个比较长的时间内不会改变。二是国内金融市场环境发生的巨大的变化，比如说，中国股市股指快速下跌，一定不利购买者获得资金。而且这种股市态势在短期内不会改变。三是汶川大地震后，不仅对地震附近的房地产市场造成很大影响，也会影响国内对房地产的理念。而这种居民对房地产的理念对房地产的消费起到巨大的作用。可以说，在这样的大环境下，政府只要进一步把房地产市场落实为民生的市场，并让现有政策认真落实，那么国内房地产市场价格向下调整也就是必然的。

　　仍需打击房地产市场炒作行为

　　因此，在这里，有几个问题我们得密切关注，一是要坚决落实国务院对房地产市场的炒房、炒地严厉打击的政策，坚决把房地产市场的炒作之风清除出去。只要降低房地产市场投资比重，让房地产市场成为一个民生的市场，严厉打击房地产市场炒作，那么国内房地产市场泡沫就能够挤出。

　　要做到这一点，一是要严格个人住房按揭贷款市场准入标准，要对个人住房按揭贷款者的收入采取真实性原则，比如要求个人住房贷款者出示银行工资对账单、个人所得税交税单、单位工资单、建立个人信用体系等。如果商业银行对个人购买住房贷款者的收入采取真实性原则，这就让银行风险防范发生在贷款发生之前。

　　二是要对严格区分投资性与消费性购房。对于后者仍然采取信贷优惠政策，对于投资性购房则要采取市场定价原则。这样既可以增强银行防范风险的能力(提高利率)，也能够把一些房地产炒作者完全拒绝在市场之外。如果国内商业银行不是仅顾及短期业绩，而且考虑到商业银行的中长期风险，即使未来房地产市场出现大的价格波动，那么这些房地产个人按揭贷款对国内银行体系也不会造成多大的影响。香港情况就是这样。

　　三是根据中国的实际情况，对国内住房采取一户一套政策，多套持有、多套购买，政府就得通过房地产不动产税及所得税的方式来遏制。

　　四是中国的房地产市场还没有经历过一个完整发展周期，市场面对的困难与问题会很多，因此，政府监管部门不仅要制定一系列的制度规则来防范其风险，还得对发生的一些现象作一些清楚的分析，保证信息透明化。这样便利民众分析与判断，而不是为一些人所操纵信息。如果政府监管部门能够这样做，那么无论是对国内房地产市场健康持续发展，还是防范国内银行体系的风险，都是十分有益的事情。(中国社会科学院金融研究所研究员)